Predať byt pred rekonštrukciou alebo ho najprv prerobiť?

Keď sa s majiteľmi rozprávam o predaji staršieho bytu, pomerne často príde rovnaká otázka: má zmysel byt pred predajom prerobiť, alebo ho radšej predať v pôvodnom stave?

Na prvý pohľad sa môže zdať, že zrekonštruovaný byt sa predá drahšie, a teda sa rekonštrukcia oplatí. Lenže vyššia predajná cena ešte automaticky neznamená, že na predaji aj viac zarobíte.

Ak do bytu pred predajom investujete 30 000 eur a následne ho predáte o 25 000 eur drahšie, výsledok je pomerne jasný. A to ešte nepočítame čas, energiu a riziko, že výsledok rekonštrukcie nebude presne zodpovedať tomu, čo hľadá budúci kupujúci.

Preto pri tejto otázke neexistuje univerzálna odpoveď. Pri jednom byte by som rekonštrukciu pred predajom vôbec neodporúčal. Pri inom môže niekoľko rozumných úprav urobiť veľký rozdiel.

Najskôr si položte inú otázku

Namiesto otázky „O koľko bude byt po rekonštrukcii drahší?" by som sa pýtal: o koľko bude drahší v porovnaní s tým, koľko ma bude stáť dostať ho do takého stavu? To je podstatný rozdiel.

Predstavme si byt v pôvodnom stave, ktorého aktuálna trhová hodnota je približne 200 000 eur. Kompletná rekonštrukcia by stála 35 000 eur a po jej dokončení by sa byt mohol na trhu pohybovať napríklad okolo 230 000 eur.

Na papieri sme „zvýšili hodnotu" o 30 000 eur. Lenže sme do neho vložili 35 000 eur a niekoľko mesiacov práce. Samozrejme, ide iba o modelový príklad — pri konkrétnom byte môžu byť čísla úplne iné. Pekne však ukazuje, prečo nestačí porovnať cenu pôvodného a zrekonštruovaného bytu.

Kompletná rekonštrukcia pred predajom? Väčšinou by som bol opatrný

Ak sa majiteľ sťahuje a jeho cieľom je byt predať, kompletná rekonštrukcia len kvôli predaju podľa mňa potrebuje veľmi dobrý ekonomický dôvod.

Nová kuchyňa, kúpeľňa, elektroinštalácia, podlahy, dvere, maľovanie, nábytok — suma rastie veľmi rýchlo. A potom prichádza druhý problém: rekonštruujete byt podľa svojho vkusu, ale kupovať ho bude niekto iný.

Vyberiete tmavú kuchyňu za 12 000 eur a kupujúci chce svetlú. Zaplatíte za dizajnové obklady a prvá vec, ktorú nový majiteľ povie na obhliadke, bude: „Kúpeľňu by sme aj tak prerobili." To neznamená, že rekonštrukcia nemá hodnotu. Znamená to len, že kupujúci nemusí byť ochotný zaplatiť za každé euro, ktoré ste do nej vložili.

Úplne iná vec sú malé úpravy pred predajom

Tu už bývam oveľa väčším zástancom investície. Medzi kompletnou rekonštrukciou za desiatky tisíc eur a tým, že byt jednoducho odfotíme presne tak, ako v ňom majiteľ posledných dvadsať rokov býval, existuje pomerne veľký priestor.

Niekedy stačí vymaľovať poškodené alebo výrazne farebné steny, opraviť drobnosti, ktoré na obhliadke pôsobia zanedbane, odstrániť prebytočný nábytok, poriadne byt upratať, vyčistiť kúpeľňu, kuchyňu, okná a balkón, vymeniť pár lacných, ale veľmi viditeľných prvkov, lepšie pracovať so svetlom a byt následne kvalitne nafotiť.

Nejde o to vytvoriť z pôvodného bytu niečo, čím nie je. Ide o to, aby jeho stav zbytočne nezhoršoval prvý dojem. Kupujúci totiž veľmi dobre vidí rozdiel medzi starším bytom a zanedbaným bytom — a to sú dve úplne odlišné veci.

Kedy by som byt radšej predával v pôvodnom stave

Typickým príkladom môže byť starší byt, pri ktorom je prakticky jasné, že nový majiteľ bude robiť kompletnú rekonštrukciu.

Predstavme si pôvodný trojizbový byt zo 70. alebo 80. rokov — stará kuchyňa, pôvodná kúpeľňa, staršie rozvody, podlahy na výmenu. Investovať pred predajom napríklad 20 000 eur do „čiastočnej rekonštrukcie" môže vytvoriť zvláštny medzistupeň: byt už nebude lacný pôvodný byt vhodný na rekonštrukciu, ale zároveň nebude ani kompletne zrekonštruovaný. Kupujúci navyše môže časť nových vecí aj tak vybúrať.

V takom prípade mi často dáva väčší zmysel byt dobre pripraviť, upratať, kvalitne odprezentovať a cenu nastaviť s ohľadom na jeho skutočný stav. Novému majiteľovi zostane priestor vytvoriť si bývanie podľa seba.

Kedy už rekonštrukcia môže dávať zmysel

Sú však aj opačné prípady. Predstavme si byt, ktorý je technicky v dobrom stave a nepotrebuje kompletnú rekonštrukciu. Má však opotrebované steny, poškodenú podlahu v jednej izbe, staré svietidlá a niekoľko detailov, kvôli ktorým na fotografiách pôsobí podstatne horšie. Tu môže relatívne malá investícia výrazne zmeniť celkový dojem.

Podobne môže dávať zmysel dokončiť už začatú rekonštrukciu. Ak je 80 % bytu hotových a zostalo niekoľko nedokončených vecí, predávať ho v rozpracovanom stave nemusí byť ideálne.

Vždy by som však pred investíciou chcel vedieť tri čísla: koľko má byt hodnotu dnes, koľko bude stáť úprava a akú hodnotu môže mať po nej. Až potom sa dá rozhodovať.

Pozor na jednu častú chybu

Majitelia majú prirodzene tendenciu pripočítavať investíciu k cene nehnuteľnosti: „Byt má hodnotu 220 000 eur a dal som do rekonštrukcie 40 000 eur, takže musí mať hodnotu aspoň 260 000." Takto však realitný trh nefunguje.

Kupujúci neoceňuje faktúry za rekonštrukciu. Porovnáva váš byt s ostatnými nehnuteľnosťami, ktoré si za rovnaký rozpočet môže kúpiť. Ak sa podobné zrekonštruované byty v danej lokalite predávajú okolo určitej cenovej úrovne, samotná výška vašej investície túto hranicu automaticky neposunie.

Aj preto je podľa mňa dobré riešiť otázku rekonštrukcie ešte predtým, ako začnete míňať peniaze.

A čo prázdny byt?

Ani prázdny byt nemusí byť problém. Pri niektorých nehnuteľnostiach dokonca pôsobí lepšie než byt preplnený starším nábytkom — kupujúci lepšie vidí priestor a nemusí sa mentálne „predierať" cez zariadenie súčasného majiteľa.

Na druhej strane úplne prázdna miestnosť môže na fotografiách pôsobiť menšia a chladnejšia. Preto sa aj tu rozhodujem podľa konkrétneho bytu — niekde by som časť nábytku nechal, inde by som ho odstránil takmer celý. Nie je potrebné aplikovať rovnaký postup na každú nehnuteľnosť.

Čo by som teda urobil pred predajom?

Ak máte byt v pôvodnom alebo staršom stave, nezačínal by som rekonštrukciou. Najskôr by som zistil jeho hodnotu v súčasnom stave a pozrel sa, za koľko sa ponúkajú a predávajú porovnateľné zrekonštruované nehnuteľnosti.

A potom by som si položil jednoduchú otázku: vráti sa mi investícia do rekonštrukcie pri predaji, alebo iba pripravujem pekný byt pre ďalšieho majiteľa na vlastné náklady?

Často sa ukáže, že najlepším riešením nie je ani kompletná rekonštrukcia, ani predaj bytu bez akejkoľvek prípravy. Najlepší výsledok môže priniesť niekoľko správne vybraných úprav, dobrá prezentácia a predajná cena nastavená podľa reálneho stavu nehnuteľnosti.

Ak zvažujete predaj bytu v Bratislave a neviete, či má pred predajom zmysel investovať do rekonštrukcie, pokojne sa nám ozvite — najskôr sa môžeme pozrieť na jeho súčasnú hodnotu a až potom riešiť, do čoho sa oplatí investovať. Viac o tom, ako cenu reálne nastaviť, nájdete v článku ako správne nastaviť predajnú cenu bytu, a celý postup predaja od prvého kroku popisujeme v článku ako predať byt v Bratislave.