Najprv predať byt alebo kúpiť nový? Ako zvládnuť výmenu bývania

Dvojizbový byt vám pred pár rokmi úplne stačil. Dnes v obývačke pribudli hračky, pri jedálenskom stole pracujete a čoraz častejšie sa rozprávate o samostatnej detskej izbe. Alebo uvažujete nad domom, menším bytom či bývaním bližšie k rodine.

Viete, prečo sa chcete presťahovať. Menej jasné je, ako to celé zariadiť. Ak najprv predáte, kde budete bývať, kým nájdete nový domov? Ak najprv kúpite, z čoho zaplatíte, keď peniaze máte v súčasnom byte?

Pri výmene bývania neexistuje jedno správne poradie pre každého. Rozhodujú vaše finančné možnosti, dostupnosť nového bývania a priestor, ktorý máte na sťahovanie. Dobrý postup sa preto začína ešte pred prvou rezerváciou.

Najskôr zistite, s akým rozpočtom môžete počítať

Pri prezeraní ponúk sa ľahko vytvorí jednoduchý plán: svoj byt predáme za 220-tisíc eur, nový stojí 300-tisíc, takže potrebujeme doplatiť 80-tisíc. Lenže ak na súčasnom byte zostáva hypotéka, časť peňazí z predaja bude potrebná na jej splatenie.

Predajná cena bytu nie je automaticky suma, ktorú môžete použiť na nové bývanie.

Od očakávaného výnosu treba odpočítať zostatok úveru a náklady súvisiace s predajom. Pri kúpe počítajte aj so sťahovaním, prípadným dočasným nájmom, úpravami nového bytu a rezervou. Ak budete potrebovať ďalšiu hypotéku, možnosti financovania si overte vopred.

Banka pri posudzovaní úveru zohľadňuje aj existujúce záväzky a schopnosť splácať. Preto môže byť rozdiel medzi tým, aký úver získate počas splácania pôvodnej hypotéky, a tým, aký získate po jej vyplatení.

Rovnako dôležitý je realistický odhad ceny súčasného bytu (ako správne nastaviť predajnú cenu bytu). Ak celý plán funguje iba pri najvyššej cene, akú ste našli v inzerátoch, oplatí sa ho prepočítať aj s nižším výnosom. Budete vedieť, aký priestor máte pri rokovaní a pri akej ponuke už kúpa nového bývania prestáva vychádzať.

Kedy dáva zmysel najprv predať

Predaj ako prvý krok je rozumný najmä vtedy, keď bez peňazí zo súčasného bytu nedokážete zaplatiť nové bývanie. Pomôže aj v situácii, keď chcete mať pred kúpou jasno v rozpočte a nechcete súčasne financovať dve nehnuteľnosti.

Po predaji poznáte skutočnú cenu, za ktorú sa obchod uzavrel. Pri výbere nového domova sa môžete rozhodovať podľa konkrétnych čísel.

Otázkou zostáva bývanie medzi oboma obchodmi. Niekto môže dočasne zostať u rodiny, inému vyhovuje prenájom. Ďalšou možnosťou je dohodnúť s kupujúcim neskoršie odovzdanie predávaného bytu.

Predať byt nemusí znamenať vysťahovať sa v deň podpisu zmluvy. Neskoršie odovzdanie však musí kupujúcemu vyhovovať a treba ho vopred jasne dohodnúť vrátane podmienok užívania bytu do odovzdania. Kupujúci môže mať vlastný termín sťahovania alebo končiaci nájom, preto na túto možnosť nemožno automaticky spoliehať.

Ak potrebujete v byte zostať ešte určitý čas, povedzte to už pri rokovaní o podmienkach predaja. Je to podstatná súčasť dohody, podobne ako cena.

Kedy môžete najprv kúpiť

Kúpa pred predajom môže byť vhodná, ak máte dostatok vlastných peňazí alebo overené financovanie, ktoré od predaja súčasného bytu nezávisí. Výhodou je pohodlnejší presun: nové bývanie si môžete pripraviť a až potom sa sťahovať.

Tento postup dáva zmysel aj pri veľmi konkrétnych požiadavkách. Ak hľadáte byt v jednej ulici, bezbariérové bývanie alebo dom v úzko vybranej lokalite, vhodná ponuka sa nemusí objaviť práve vtedy, keď dokončíte predaj.

Za pohodlnejšie sťahovanie však môžete zaplatiť vyššími priebežnými nákladmi. Kým sa pôvodný byt predá, počítajte s výdavkami na obe nehnuteľnosti a podľa spôsobu financovania aj so splátkami úverov.

Pred rozhodnutím si preto položte praktickú otázku: Zvládneme kúpu aj vtedy, ak predaj potrvá dlhšie alebo sa byt predá za menej, než očakávame?

Ak by vás takéto zdržanie nútilo prijať prvú ponuku bez ohľadu na cenu, finančný priestor je príliš tesný. Samotný predpoklad, že sa byt „určite rýchlo predá“, nestačí.

Dá sa predaj a kúpa riešiť súčasne?

Áno. Môžete pripravovať svoj byt na predaj a zároveň hľadať nové bývanie. Dôležité je vedieť, kedy sa jednotlivé kroky stávajú záväznými a odkiaľ prídu peniaze na ich dokončenie.

Predstavte si, že váš kupujúci čerpá hypotéku. Vy potrebujete peniaze z predaja na kúpu väčšieho bytu a jeho majiteľ zasa plánuje kúpiť dom. Vzniká niekoľko nadväzujúcich obchodov. Posun jednej platby môže ovplyvniť ďalšie termíny.

Preto nestačí dohodnúť dátumy podpisov. Potrebujete zosúladiť aj platby, podmienky ich uvoľnenia a odovzdanie nehnuteľností.

Rozhodujúci je deň, keď môžete peniaze skutočne použiť. Podpísaná zmluva ešte neznamená, že ich už máte k dispozícii. Ak majú byť peniaze z predaja zdrojom na kúpu, harmonogram musí počítať s konkrétnym spôsobom financovania a podmienkami oboch obchodov.

Do plánu patrí aj časová rezerva. Dohodnúť všetko tak, aby jedna platba musela prísť presne deň pred ďalšou, ponecháva málo priestoru na riešenie zdržania.

Čo ak nájdete nový byt skôr, než predáte svoj?

Toto býva najťažší moment. Byt vám vyhovuje, lokalita je správna a nechcete oň prísť. Majiteľ však očakáva rezerváciu a vy ešte nemáte kupujúceho na svoju nehnuteľnosť.

Skôr než sa zaviažete, overte si, či viete kúpu zaplatiť aj bez dokončeného predaja. Ak nie, potrebujete s predávajúcim prerokovať uskutočniteľné termíny a podmienky. Nemusí byť ochotný čakať.

Pri rezervácii si dajte vysvetliť najmä to, dokedy máte uzatvoriť kúpnu zmluvu a čo sa stane, ak váš predaj alebo financovanie nevyjde. Rezerváciu nového bytu nepodpisujte len na základe očakávania, že svoj byt dovtedy stihnete predať. Čo si pri nej skontrolovať, popisujeme v článku rezervačná zmluva pri kúpe bytu.

Niekedy je výsledkom dohoda s dostatočným časovým priestorom. Inokedy sa ukáže, že konkrétna ponuka nezapadá do vašich možností. Aj to je užitočné zistenie, najmä ak príde pred podpisom a platbou.

Hypotéka na súčasnom byte nemusí byť prekážkou

Byt zaťažený hypotékou sa dá predať. Spôsob vyplatenia úveru a uvoľnenia záložného práva však treba riešiť s bankou. Jednou z možností je splatenie pôvodnej hypotéky z peňazí kupujúceho ako súčasti kúpnej ceny.

Pre váš plán je podstatné vedieť, aká suma pôjde na splatenie úveru a koľko zostane na ďalšiu kúpu. Tieto informácie si zistite ešte pred dohodnutím záväzných termínov.

Pôvodné a nové financovanie riešte spoločne. Vyhnete sa situácii, keď máte dobre pripravený predaj, ale peniaze na nadväzujúcu kúpu budú dostupné neskôr, než potrebujete.

Ako môže vyzerať výmena bývania v číslach

Uvažujme o modelovej rodine, ktorá chce vymeniť dvojizbový byt za trojizbový. Súčasný byt predá za 220-tisíc eur a na hypotéke jej zostáva 70-tisíc eur.

Po splatení úveru zostane 150-tisíc eur, ešte pred odpočítaním nákladov spojených s obchodom. Nový byt stojí 300-tisíc eur. Rodina teda potrebuje doplniť najmenej 150-tisíc eur a samostatne pokryť ďalšie výdavky a rezervu.

Ak tieto peniaze nemá a kúpa závisí od novej hypotéky, najprv si musí overiť financovanie. Následne môže pripraviť predaj a rokovať s kupujúcim aj o termíne odovzdania, ktorý jej poskytne priestor na presun.

Ak kupujúci potrebuje byt skôr, než rodina dokáže prevziať nové bývanie, dočasný nájom môže byť riešením. Znamená výdavok navyše a dve sťahovania, ale umožňuje oddeliť obchody, ktorých termíny sa nedajú bezpečne spojiť.

Uvedené sumy sú ilustračné. Nejde o odhad cien konkrétnych bytov ani o prísľub schválenia úveru.

Termín odovzdania si dohodnite rovnako dôsledne ako cenu

Pri rokovaní sa pozornosť prirodzene sústredí na peniaze. Pri výmene bývania však môže byť veľmi cenný aj čas.

Ponuka kupujúceho, ktorý dokáže rešpektovať potrebný termín odovzdania, môže byť pre vás prakticky výhodnejšia než vyššia ponuka s požiadavkou na okamžité sťahovanie. Pri porovnávaní preto zohľadnite aj prípadný nájom, skladovanie nábytku a ďalší presun.

Ak zostávate v predanom byte do neskoršieho odovzdania, dohoda má jasne riešiť dátum vysťahovania, úhradu nákladov a podmienky užívania. Pri novom bývaní si zasa overte, kedy ho môžete reálne prevziať a či bude pripravené na nasťahovanie.

Pri plánovaní presunu si nechajte priestor aj na obyčajné veci: vymaľovanie, montáž nábytku alebo upratanie. Byt, od ktorého už máte kľúče, ešte nemusí byť pripravený na prvú noc.

Čím začať, ak o zmene bývania ešte len uvažujete?

Najprv si ujasnite, čo od nového bývania potrebujete a v čom viete ustúpiť. Potom si nechajte posúdiť reálnu predajnú cenu súčasnej nehnuteľnosti a overte financovanie. Až z týchto informácií vznikne použiteľný plán.

Ak peniaze z predaja potrebujete na kúpu, pripravujte predaj včas a hľadajte nové bývanie s jasným rozpočtom. Ak dokážete kúpiť nezávisle od predaja, máte väčšiu voľnosť, no stále potrebujete rezervu na obdobie, počas ktorého budete vlastniť obe nehnuteľnosti.

Plánujete predať byt a presťahovať sa do väčšieho, menšieho alebo do domu? V GAUDIO reality s vami prejdeme cenu súčasnej nehnuteľnosti, možnosti načasovania a podmienky predaja. Budete tak vedieť, aký prvý krok dáva zmysel práve vo vašej situácii.